Klauzule
Najczęstsze klauzule ryzyka
Przykłady oparte na anonimowych wzorcach umów przedwstępnych i deweloperskich.
Zadatek przepadkowy bez terminu zwrotu
"Sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek w całej wysokości w przypadku odstąpienia kupującego z jakiejkolwiek przyczyny."
Brak terminu i warunków zwrotu – możesz stracić cały zadatek nawet przy winie sprzedającego.
Zażądaj zapisu: "W przypadku odstąpienia przez sprzedającego, zwraca zadatek w podwojonej wysokości w terminie 7 dni."
Brak terminu zawarcia umowy przyrzeczonej
"Strony zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną w terminie uzgodnionym oddzielnie."
Bez konkretnej daty umowa przedwstępna może być prawnie nieegzekwowalna.
Wpisz konkretną datę (lub limit 90/120 dni). Jeśli deweloper nie może podać daty – czerwona flaga.
Kara umowna tylko po jednej stronie
"Kupujący zobowiązuje się zapłacić karę umowną w wysokości 10% ceny za każdy miesiąc opóźnienia w płatności. Sprzedający nie ponosi odpowiedzialności za opóźnienie w wydaniu lokalu."
Kara po jednej stronie bez symetrycznego zapisu dla sprzedającego tworzy nierównoważone ryzyko.
Zaproponuj zapis symetryczny: kara dla kupującego za opóźnienie w płatności i dla sprzedającego za opóźnienie w wydaniu lokalu.
Zmiana ceny na podstawie wskaźnika
"Cena może ulec zmianie w przypadku wzrostu kosztów materiałów budowlanych powyżej 3% od daty podpisania umowy."
Elastyczna cena to standard w umowach deweloperskich, ale wymaga caps i terminu przeliczenia.
Negocjuj maksymalny poziom zmiany (np. +5%) i termin zablokowania ceny (np. 30 dni przed odbiorem).
Oddanie lokalu "w stanie deweloperskim" bez definicji
"Lokal zostanie wydany w standardzie deweloperskim zgodnie ze specyfikacją Załącznika nr 1."
Jeżeli załącznik nie istnieje lub jest zbyt ogólny, "standard deweloperski" jest nieegzekwowalny.
Zażądaj listy wykończenia: tynki, posadzki, okna, instalacje, rodzaj materiału. Bez tego umowa jest nieprecyzyjna.
Zapis o protokole odbioru
"Wydanie lokalu nastąpi na podstawie protokołu odbioru podpisanego przez obie strony, z listą ewentualnych usterek."
Ten zapis jest bezpieczny – protokół chroni kupującego przed ukrytymi wadami po odbiorze.
Upewnij się, że protokół wymaga podpisu obu stron i że usterki mogą być zgłoszone pisemnie bez utraty gwarancji.
Jakie umowy obejmuje analiza
- Umowa przedwstępna w formie pisemnej
- Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego
- Umowa deweloperska (ustawa z 20.05.2021 r., Dz.U. 2021 poz. 1177)
- Umowa rezerwacyjna
